מי שמבצעים השקעות בנדל"ן חייבים להיות מודעים להוצאות השונות והרבות שיהיו להם סביב הנכס. דוגמה בולטת לכך הם מיסים שונים, אך יש גם הוצאות מיוחדות כגון היטל השבחה. מהו היטל זה? מתי משלמים אותו ולמי? מה היחס בינו לבין "מס שבח"? על שאלות אלה ונוספות, תקראו במאמר הבא.
להבין את ההוצאות
הרווחים שיהיו לכם מהנכס שבו השקעתם, תלויים בנקודות רבות. בכל מקרה, מהשורה התחתונה של הרווח ירדו הוצאות שונות, אשר יידרשו מכם רשות המיסים, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י. "מנהל מקרקעי ישראל" לשעבר) וגורמים נוספים. לכן, תצטרכו לדעת עם הזמן (ומוטב מראש), מה זה היטל השבחה ומהם מונחים חשובים נוספים מסוגו. היכרות מראש עם מושגים כאלה, תסייע לכם להבין את השלכותיהם עבורכם ולהיערך לכך מראש.
מהו היטל השבחה?
ערך המקרקעין שלכם עשוי לעלות בעקבות שינויים חיצוניים שהרשויות מבצעות ועל כך אתם עשויים להידרש בתשלום היטל – היטל השבחה. מדובר באופן ספציפי, על עליית ערך בעקבות אישור של תוכנית בניין עיר, של שימוש חורג בנכס או של הקלה כלשהי. אלה עוד כמה נקודות מפתח, שיכניסו אתכם לעניינים במהירות:
- מי מחייב בתשלום זה ולמי משלמים? – היטל השבחה מוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ומשולם לה.
- מתי אמורים לשלם היטל השבחה? – כבר הסברנו באילו נסיבות מתבקשים לשלם היטל השבחה. מתי חייבים לשלם זאת? התשלום עצמו יהיה רק במימוש העלייה בערך הנכס. כלומר במכירה של הנכס או למשל כאשר תנצלו בפועל את ההרשאה לבנות, בהתאם לאישור שהביא לעליית הערך.
- כמה משלמים? – היטל השבחה הוא בגובה מחצית מעליית ערך הנכס בעקבות ה"השבחה". זה העיקרון הבסיסי והוא אכן פשוט. אך חשוב לקחת בחשבון, שהדברים בפועל מורכבים יותר. דרושה הערכת שמאי וכמו כן, נלקחים בחשבון היבטים כגון ההוצאות שיידרשו לשם מימוש התועלת מההשבחה.
- האם זה מס שבח? – לא. היטל השבחה ומס שבח הם שני דברים שונים לגמרי. מס שבח הוא תשלום בו מחויב מוכר דירה, על רווח שהוא השיג ממכירתה. גם משלמים אותו לגורם אחר – רשות המיסים.
חשוב לדעת
מעבר להסבר בסיסי זה, יש כמובן פרטים קטנים שמומלץ להתעמק גם בהם. כולל הבאים:
- יש פטורים – ניתן במקרים מסוימים לקבל פטור מהיטל השבחה. מקרים אלה כוללים בניית ממ"ד, במוסדות שלא למטרת רווח, במבנים בשטח שעד 140 מ"ר, כאשר יש זכאות לסיוע ממשרד הבינוי והשיכון וגם בשכונת שיקום.
- מותר לערער – דרישת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לשלם היטל זה, עשויה להיות שגויה. כך גם גובה ההיטל שחושב עבורכם. ניתן לפנות בעניין זה, לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה של משרד הפנים.
- שמאי מכריע – לעתים יש מחלוקות לגבי התשלום וכאמור גם ערעורים. במקרים כאלה, עשוי להידרש שירות של שמאי מכריע, שהוא בעל מקצוע ייעודי למקרים כאלה.
- גם בבתים משותפים – יש גם מצבים שבהם מוטל היטל השבחה על בעלי דירה בבית משותף. כאן עולות לעתים מורכבויות מיוחדות, למשל בהקשר שימוש בגג המבנה, עבור דירה בקומה עליונה.
חשוב לציין שפטורים והאפשרות לערער הם דברים חשובים, שאם אתם לא תדאגו להם, הם לא יתרחשו מעצמם. כל זאת, מתחיל כמובן ממודעות לדברים ומהיערכות מראש, ככל הניתן. כמו כן, סכומי הכסף שבהם מדובר הם כאלה, שמשתלם להתייעץ עם מומחים.
לסיכום
היטל השבחה הוא אמנם מקרה מיוחד של תשלום. עם זאת, הוא סוג תשלום לא נדיר וחשוב להיות מודעים לו.
